Warum Rechenzentren plötzlich ein Thema für Flächeneigentümer sind

Was braucht ein Rechenzentrumsstandort?

Checkliste für Grundstückseigentümer an der Westküste Schleswig-Holsteins

Rechenzentren sind die „Infrastruktur hinter der Cloud“ – physische Gebäude, die sehr viel Strom, stabile Glasfaserverbindungen und ein verlässliches Umfeld brauchen.

Für Eigentümer von gewerblichen oder landwirtschaftlichen Flächen an der Westküste Schleswig-Holsteins (z. B. Dithmarschen, Steinburg, Kreis Pinneberg) kann das eine große Chance sein: Ein Grundstück, das bisher als Acker oder einfache Gewerbefläche lief, kann mit einem Rechenzentrumsprojekt plötzlich in eine völlig andere Wertkategorie rutschen.

Damit Sie einschätzen können, ob Ihr Grundstück grundsätzlich dafür geeignet ist, brauchen Sie keine technischen Detailkenntnisse – aber Sie sollten die wichtigsten Kriterien kennen, nach denen professionelle Entwickler und Betreiber schauen.

Dieser Artikel führt Sie Schritt für Schritt durch die sieben Kernfragen:

1. Netzkapazität: Woher kommt der Strom?

2. Fläche: Passt Größe, Zuschnitt und Lage?

3. Bebauungsplan: Darf dort überhaupt ein Rechenzentrum stehen?

4. Emissionen: Lärm, Abwärme, Optik – und Chancen

5. Kühlung: Klima, Wasser, Flächen für Technik

6. Connectivity: Glasfaser, Redundanz, Latenz

7. Nachbarn: Akzeptanz und Synergien

Am Ende finden Sie eine kompakte Checkliste, mit der Sie Ihren Standort in 5–10 Minuten grob einordnen können.

1. Netzkapazität: Ohne Strom kein Rechenzentrum

1.1 Worum es geht

Rechenzentren sind Extremstromverbraucher. Unterschiedliche Konzepte bewegen sich grob in folgenden Größenordnungen (sehr vereinfacht):

• kleinere Edge- oder Unternehmensrechenzentren: wenige Megawatt

• typische Colocation-Standorte: meist im zweistelligen Megawattbereich

• große Campusse / Hyperscaler: deutlich darüber, oft mit eigenem Umspannwerk

  
  

Wichtig ist dabei weniger die exakte Zahl, sondern drei Fragen:

1. Kann der Netzbetreiber am Standort überhaupt hohe Leistungen bereitstellen?

2. Auf welcher Spannungsebene (Mittelspannung vs. Hochspannung)?

3. Wie aufwendig und teuer wäre ein Ausbau?

   
   

Gerade in Schleswig-Holstein kommt ein vierter Punkt dazu:Rechenzentren stehen zunehmend unter Druck, ihren Strombedarf mit erneuerbaren Energien zu decken. Regionen mit viel Windstrom, wie die Westküste, sind darum grundsätzlich interessant.

1.2 Was Betreiber typischerweise prüfen

Ein professioneller Rechenzentrumsentwickler wird u. a. klären:

• Welche Netzebene ist am Standort vorhanden (z. B. 10/20 kV, 110 kV)?

• Wie weit ist das nächste Umspannwerk entfernt?

• Welche freie Kapazität gibt es heute – und welche mittelfristig?

• Welche Netzausbaumaßnahmen wären nötig (neue Leitung, Trafo, Schaltanlage)?

• Gibt es in der Region bereits große Einspeiser (Windparks, Industrie) oder Projekte, die Kapazität binden?

1.3 Was Sie als Eigentümer konkret tun können

Sie können selbst schon einiges vorbereiten, ohne Ingenieur zu sein:

1. Zuständigen Netzbetreiber identifizieren

   • Für ländliche Gebiete sind das oft regionale Verteilnetzbetreiber oder Stadtwerke.

   • Auf den Webseiten der Netzbetreiber gibt es häufig Karten oder Ansprechpartner.

2. Unverbindliche Leistungsanfrage stellen

   • Kurz schildern, dass eine stromintensive Nutzung (z. B. Rechenzentrum / Hochleistungs-IT) geprüft wird.

   • Nachfragen: „Welche Anschlussleistung wäre am Standort mittelfristig realistisch und auf welcher Netzebene?“

3. Energieumfeld erfassen

   • Gibt es in der Nähe Wind- oder Solarparks?

   • Ist perspektivisch ein Umspannwerk oder Netzausbau in Planung?

   • Liegt die Fläche in einer Region, die ohnehin als „Energie- oder Industriecluster“ entwickelt wird (z. B. Hafen-/Industriezonen, Energieprojekte)?

Das Ergebnis ist kein endgültiges „Go“ oder „No-Go“, aber ein erster Indikator, ob Ihr Standort energieseitig interessant sein könnte.

2. Fläche: Größe, Zuschnitt und Lage

2.1 Wie viel Fläche braucht ein Rechenzentrum?

Das hängt stark von der Zielgruppe ab. Grobe Orientierung:

• Kompakte Lösungen / Edge / modulare Containerlösungen

  • Teilweise schon auf < 1 ha realisierbar

• Klassische Rechenzentrumsstandorte

  • Häufig einige Hektar (z. B. 2–10 ha)

• Campusse und Großprojekte

  • 10 ha aufwärts, ggf. mit Erweiterungsoption

Neben der reinen Fläche sind entscheidend:

• Zuschnitt

  • Möglichst zusammenhängend, möglichst wenige „Zahnlücken“, rechteckige Formen sind einfacher zu planen.

• Topographie

  • Möglichst eben oder gut planierbar, keine extremen Höhenunterschiede.

• Zufahrt / Erschließung

  • Ganzjährig befahrbare Straße, Schwerlasttauglichkeit, Breite für Tieflader.

2.2 Brownfield vs. Greenfield

Viele spannende Standorte entstehen entweder auf:

• Brownfields

  • ehemalige Industrie-, Gewerbe- oder Militärflächen

  • pro: Erschließung und teilweise Stromanbindung vorhanden

  • contra: Altlasten, Abriss, Eigentumsstruktur

  • 
    

oder

• Greenfields

  • heute landwirtschaftlich genutzte Flächen

  • pro: flexible Zuschnitte, oft günstigere Einstiegspreise

  • contra: Planungsrecht muss angepasst werden (siehe Bebauungsplan)

Gerade im westlichen Schleswig-Holstein sind ehemalige Gewerbe- oder Militärflächen interessant, weil hier Netzanschlüsse, Straßen und teils auch Glasfaser bereits liegen – das spart Jahre.

2.3 Ihre Selbstprüfung zur Fläche

• Liegen mindestens 3–5 ha zusammenhängend vor (oder realistisch zusammenkaufbar)?

• Besteht eine direkte oder leicht auszubauende Zufahrt zu einer Kreis-, Landes- oder Bundesstraße?

• Ist die Fläche relativ frei von Zerschneidungen (Gräben, Wege, fremde Flurstücke in der Mitte)?

• Gibt es bekannte Themen wie Altlasten, Kampfmittel, Denkmalschutz?

3. Bebauungsplan: Planungsrecht als Weichensteller

3.1 Flächennutzungsplan und Bebauungsplan verstehen

Ob ein Rechenzentrum zulässig ist, hängt maßgeblich davon ab, was die Kommune planungsrechtlich vorgesehen hat. Relevante Dokumente:

• Flächennutzungsplan (FNP) – grobe Darstellung: Landwirtschaft, Gewerbe, Industrie, Wohnen etc.

• Bebauungsplan (B-Plan) – detaillierte Festsetzungen: Baugebietstyp (GE, GI etc.), Baugrenzen, Gebäudehöhen, GRZ/GFZ, Nutzungseinschränkungen.

Für Rechenzentren ist typischerweise ein Gewerbegebiet (GE) oder Industriegebiet (GI) passend. Ein landwirtschaftlich ausgewiesenes Gebiet ist grundsätzlich umwidmungsfähig, aber mit zeitintensiven Verfahren verbunden.

3.2 Vorgehen für Eigentümer

1. Unterlagen beschaffen

   • B-Plan und FNP bei der Gemeinde oder online einsehen.

   • Prüfen, ob Ihr Grundstück überhaupt im Geltungsbereich eines B-Plans liegt.

2. Baugebietstyp und Nutzung prüfen

   • Steht im B-Plan „GE“, „GI“ oder etwas anderes (z. B. Mischgebiet)?

   • Gibt es ausdrückliche Nutzungsausschlüsse (z. B. keine Rechenzentren, keine lauten gewerblichen Anlagen)?

3. Gespräch mit Bauamt / Bürgermeister

   • Offen ansprechen, dass eine hoch technisierte, stromintensive Nutzung geprüft wird.

   • Fragen, ob Rechenzentrum / digitale Infrastruktur grundsätzlich zum Leitbild der Gemeinde passt.

   • Nachfragen, ob bereits Projekte oder Überlegungen in diese Richtung laufen (z. B. Gewerbepark, Digitalstandort, Industriegebietserweiterung).

Wenn die Kommune dem Thema positiv gegenübersteht, können Planänderungen realistisch werden. Ohne politische Unterstützung wird es dagegen schwer – selbst bei einem perfekten Grundstück.

4. Emissionen: Lärm, Abwärme, Optik – und Chancen

4.1 Welche Emissionen gibt es?

Rechenzentren sind im Kern IT-Hallen mit sehr viel elektrischer und thermischer Leistung. Dadurch entstehen u. a.:

• Schallemissionen

  • von Lüftern, Kühlaggregaten und Notstromaggregaten

• Wärmeabgabe (Abwärme)

  • große Mengen Niedertemperaturwärme, die sinnvoll genutzt werden kann

• Licht und Optik

  • insbesondere nachts und durch Sicherheitsbeleuchtung

Im Vergleich zu Windrädern oder großen Chemieanlagen sind Rechenzentren optisch weniger dominant, aber die Summe aus Lärm + Optik + Bauphase kann in sensiblen Lagen Konflikte auslösen.

4.2 Abwärme als Standortvorteil

Im Idealfall ist Abwärme kein „Abfallprodukt“, sondern ein Verkaufsargument:

• Anschluss an Fern- oder Nahwärme

• Versorgung eines Industrieparks

• Wärmelieferung an Gewächshäuser, Quartiere oder kommunale Gebäude

Wenn in der Nähe bereits ein Wärmenetz besteht oder geplant ist, kann das ein starkes Argument im Genehmigungsprozess sein – und für die Kommune ein deutliches Plus.

4.3 Ihre Emissions-Checkfragen

• Gibt es Wohngebiete, Schulen oder besonders sensible Nutzungen in direkter Umgebung?

• Oder ist die Umgebung eher Industrie, Hafen, Logistik, Gewerbe?

• Gibt es ein bestehendes oder geplantes Wärmenetz oder größere Wärmeabnehmer (z. B. kommunale Liegenschaften)?

• Lässt sich der Gebäudekörper so auf dem Grundstück anordnen, dass Technikbereiche von empfindlichen Nachbarn weg orientiert werden?

5. Kühlung: Klima, Wasser und Flächen für Technik

5.1 Warum Kühlung so wichtig ist

Ein großer Teil des Energieverbrauchs eines Rechenzentrums entfällt auf die Kühlung der IT. Je effizienter das Kühlsystem, desto besser die Gesamtbilanz (Stichwort PUE-Wert).

Standorte im Norden Deutschlands haben hier Klimavorteile:Kühleres Außenklima bedeutet mehr Stunden, in denen sogenannte „Free Cooling“-Konzepte funktionieren – also Kühlung mit Außenluft oder indirekten Systemen statt durchgängig laufenden Kältemaschinen.

5.2 Kühlkonzepte und Flächenbedarf

Je nach Konzept werden benötigt:

• Dach- oder Freiflächen für Kühltürme, Trockenkühler oder Hybridkühler

• Technikflächen für Kältezentralen

• ggf. wasserrechtliche Genehmigungen, wenn Fluss- oder Grundwassersysteme einbezogen werden

Für Sie als Eigentümer heißt das vor allem:

• Die Fläche muss genug Raum für Hallen UND umfangreiche Technik bieten.

• Nähe zu Gewässern kann ein Vorteil sein, ist aber genehmigungsrechtlich sensibel.

5.3 Ihre Kühlungs-Checkfragen

• Gibt es auf der Fläche oder angrenzend ausreichend Platz für Technikgebäude und Außenkühlflächen?

• Liegt die Fläche in der Nähe von Gewässern oder Kanälen (potenzieller Vorteil, aber genehmigungsintensiv)?

• Gibt es in der Kommune Erfahrung mit wasser- oder energieintensiven Anlagen (z. B. Industrie, Hafen, Chemie)?

6. Connectivity: Glasfaser, Redundanz, Latenz

6.1 Warum Glasfaser so kritisch ist

Ohne mehrere leistungsfähige Glasfaseranbindungen wird kein ernstzunehmender Betreiber in einen Standort investieren – egal, wie gut Strom, Fläche und Planungsrecht sind.

Worauf geschaut wird:

• Bandbreite und technische Qualität der Anbindung

• Anzahl unabhängiger Trassen (physische Redundanz, unterschiedliche Wege)

• Carrier-Vielfalt (Telekom, regionale Carrier, internationale Netzbetreiber)

• Anbindung an zentrale Netzknoten (z. B. Hamburg, andere europäische Knoten)

6.2 Was Sie in der Praxis tun können

1. Lokal nach Glasfaser erkundigen

   • Stadtwerke, Breitbandzweckverbände, regionale Carrier ansprechen.

   • Fragen, ob in unmittelbarer Nähe Glasfasertrassen verlaufen oder geplante Projekte existieren.

2. POP-Standorte identifizieren

   • „Points of Presence“ von Netzbetreibern (z. B. zentrale Technikstandorte von Stadtwerken) sind interessante Anknüpfungspunkte.

3. Redundanz denken

   • Ist es prinzipiell möglich, zwei voneinander unabhängige Trassen zum Grundstück zu führen (unterschiedliche Richtungen, unterschiedliche Straßen)?

Sie müssen keine Trassen selbst planen – aber je besser Sie die Ausgangssituation kennen, desto konkreter können Sie mit Interessenten sprechen.

7. Nachbarn: Akzeptanz und Synergien

7.1 Konfliktpotenzial reduzieren

Auch wenn Rechenzentren im Normalbetrieb weniger auffällig sind als viele Industrieanlagen, sollten Sie das Thema Nachbarschaft ernst nehmen:

• Baustellenverkehr und Bauphase können belastend sein.

• Lärm von Kühlung/Notstrom (auch bei Testläufen) darf die Grenzwerte nicht reißen.

• Architektur und Einbindung ins Landschaftsbild spielen vor allem in ländlichen Gemeinden eine Rolle.

Je weniger unmittelbare Wohnbebauung und je mehr gewerbliche/industrielle Umgebung, desto einfacher lässt sich ein Projekt vermitteln.

7.2 Chancen für das Umfeld

Umgekehrt kann ein Rechenzentrum auch Mehrwerte für die Region bringen:

• Nutzung der Abwärme für kommunale Gebäude, Quartiere oder Gewächshäuser

• Bessere Glasfaserinfrastruktur in der Umgebung

• Gewerbesteueraufkommen und Arbeitsplätze (inkl. Dienstleister, Sicherheit, Facility Management)

7.3 Ihre Nachbarschafts-Checkfragen

• Welche Nutzungen liegen in einem Radius von ca. 300–500 m?

  • eher Wohnen und Freizeit?

  • oder eher Gewerbe, Logistik, Industrie, Hafen?

• Gibt es Vereine, Initiativen oder bekannte Konfliktthemen in der Gemeinde, die relevant sein könnten?

• Sehen Sie offensichtliche Synergien (Abwärme, Glasfaser, Energie) mit bestehenden Nutzungen?

8. Kompakte Standort-Checkliste für Eigentümer

Wenn Sie einen schnellen Eindruck gewinnen möchten, beantworten Sie für Ihr Grundstück folgende Fragen:

Strom & Energie

•  Gibt es in der Nähe (wenige Kilometer) ein Umspannwerk oder größere Leitungen?

•  Ist der zuständige Netzbetreiber grundsätzlich offen für leistungsstarke Anschlüsse?

•  Befindet sich das Grundstück in einer Region mit hohem Anteil erneuerbarer Energien?

Fläche & Lage

•  Stehen mindestens 3–5 ha zusammenhängende Fläche zur Verfügung (oder realistisch bündelbar)?

•  Ist die Zufahrt ganzjährig, schwerlasttauglich und ausbaufähig?

•  Ist die Topographie weitgehend eben?

Planungsrecht

•  Liegt ein Bebauungsplan vor – und weist er GE oder GI aus?

•  Ist die Kommune prinzipiell offen für digitale Infrastruktur / Rechenzentren?

Connectivity

•  Gibt es Hinweise auf vorhandene oder geplante Glasfasertrassen in der Nähe?

•  Können perspektivisch zwei unabhängige Trassen realisiert werden?

Kühlung & Umwelt

•  Gibt es ausreichend Platz für Technik- und Kühlflächen?

•  Ist die Lage hochwassertechnisch unkritisch?

•  Sind potenzielle Abwärmeabnehmer in der Nähe?

Nachbarschaft

•  Überwiegen gewerbliche / industrielle Nachbarn gegenüber reinen Wohngebieten?

•  Gibt es erkennbare Synergien (Wärme, Glasfaser, Infrastruktur)?

Wenn Sie einen Großteil dieser Fragen mit „Ja“ oder „tendenziell ja“ beantworten, lohnt sich eine professionelle vertiefende Standortanalyse.

9. Wie LSRE Sie als Eigentümer unterstützen kann

Die Anforderungen an einen Rechenzentrumsstandort sind komplex – und viele Eigentümer haben weder Zeit noch Lust, sich tief in Netzplanung, Glasfasertrassen und Bebauungspläne einzuarbeiten.

Hier kann LSRE (Lennart Stahl Real Estate) ansetzen:

• Strukturierte Erstprüfung Ihres Grundstücks

  • Netzkapazität, Glasfaser, Planungsrecht, Nachbarschaft

• Koordination der relevanten Ansprechpartner

  • Kommune, Netzbetreiber, Glasfaseranbieter, ggf. Region / Wirtschaftsförderung

• Übersetzung Ihres Standortes in die Sprache der Entwickler

  • Aufbereitung von Flächen, Kennzahlen und Rahmenbedingungen für Rechenzentrumsbetreiber oder spezialisierte Investoren

Ziel ist nicht, „aus jedem Feld ein Rechenzentrum zu machen“, sondern realistisch zu prüfen, wo ein Projekt Sinn ergeben kann – für Sie als Eigentümer, für die Kommune und für die Betreiber.

Quellen (Auswahl)

– BMWK / Bitkom (2025): „Rechenzentren in Deutschland – wirtschaftliche Bedeutung und Wettbewerbssituation“.

– Bitkom (2023): „Energieeffizienzgesetz für Rechenzentren – Leitfaden“.

– Gesetz über die Energieeffizienz (EnEfG), insbesondere § 11.

– Land Schleswig-Holstein (2023): Green-IT-Strategie 2.0 und Digitalstrategie.

– Breitband-Kompetenzzentrum Schleswig-Holstein (BKZ.SH): Glasfaserausbauzahlen 2025.

– eco / Arthur D. Little (2025): Studien zur Entwicklung der Internetwirtschaft und des Rechenzentrumsbedarfs.