Logistik-Immobilien zwischen Hamburg, Neumünster und Westküste: Was Mieter und Käufer jetzt wissen sollten

Der Korridor von Hamburg über Neumünster bis zur schleswig-holsteinischen Westküste entwickelt sich leise, aber stetig zu einem eigenen Logistikmarkt. Für alle, die Hallen – vom einfachen Lager bis zum hochmodernen Distributionszentrum – mieten oder kaufen wollen, lohnt ein genauer Blick.

Im LSRE-Blog gebe ich Ihnen einen kompakten Überblick über Mieten, Preise und die wichtigsten Asset-Klassen.

1. Deutschland & Hamburg als Referenz

Auf Bundesebene hat der Logistikmarkt 2024/25 eine Delle verdaut und befindet sich in einer Stabilisierung: In H1 2024 lag der Flächenumsatz bei rund 2,44 Mio. m², etwa 16 % unter dem Vorjahr, aber mit deutlich mehr Dynamik im zweiten Quartal. BNP Paribas Real Estate

Die Mieten sind dagegen erstaunlich stabil bis leicht steigend:

• Durchschnittliche Spitzenmiete Deutschland (Top-Standorte, Neubau): knapp über 8 €/m². BNP Paribas Real Estate

• Hamburg Spitzenmiete Logistik (Ende 2024): ca. 8,5 €/m² bei Neubauten, Durchschnittsmieten etwa 6,4 €/m². BNP Paribas Real Estate+1

• Realogis bestätigt: Spitzenmieten für neue Logistikgebäude in Deutschland liegen auf Rekordniveau. realogis.com

Parallel dazu sind Logistik- und Industrieimmobilien in Hamburg aktuell die stärkste Anlageklasse – sie dominieren das Transaktionsgeschehen deutlich vor Büros. becken-hamburg.de

Diese Werte setzen den Rahmen für Schleswig-Holstein: Der Markt zwischen Hamburg und Westküste hängt eng an der Metropolregion, bietet aber meist etwas niedrigere Mieten und Kaufpreise.

2. Der Korridor Hamburg–Neumünster–Westküste: Wo wird gebaut?

Entlang der A7 nördlich von Hamburg entstehen seit Jahren neue Logistik-Cluster:

• Boostedt bei Neumünster: Die Deutsche Logistik Holding entwickelt hier einen Logistikcampus mit rund 23.500–26.000 m² Hallenfläche inklusive Büro- und Mezzaninflächen – klassischer „Big-Box“-Standard direkt an der A7. dlh-realestate.com+2dlh-realestate.com+2

• Gewerbepark Eichhof / Neumünster: EDEKA Nord errichtet ein neues Zentrallager und investiert dafür einen dreistelligen Millionenbetrag – ein klares Bekenntnis zum Standort Neumünster als Versorgungsdrehscheibe für Schleswig-Holstein und den Norden Hamburgs. verbund.edeka

Je weiter man Richtung Westküste (z. B. Itzehoe, Heide, Brunsbüttel) geht, verschiebt sich der Fokus: Hier überwiegen Standorte für Industrie, Chemie, Häfen und energieintensive Nutzungen; gleichzeitig sind die Grundstücks- und Mietniveaus in der Regel niedriger als im unmittelbaren Hamburger Umland.

3. Mieten nach Asset-Klasse: Von Big Box bis einfacher Halle

Mit „Logistik-Immobilien“ meinen wir im LSRE-Kontext alle Hallentypen:

1. Big Box / Distributionszentren (10.000+ m²)Neubauten an der A7 oder A23 mit Autobahnanschluss, moderner Technik und ESG-Standard orientieren sich in der Region häufig knapp unter dem Hamburger Spitzenmietniveau.

   • Orientierung: Neubau A-Lage nahe Hamburg ≈ 7,50–8,50 €/m², je nach Ausstattung und Vertragslaufzeit (Hamburg selbst liegt bei ~8,5 €/m²). BNP Paribas Real Estate+1

2. Light Industrial & ProduktionshallenKombinierte Produktions- und Lagerflächen im Bestand liegen typischerweise:

   • B-Lage an der A7 / A23: ca. 5,50–7,00 €/m²

   • Mit hochwertiger Ausstattung, Kranbahnen oder Spezialnutzung auch darüber.Hier spielt die Drittverwendungsfähigkeit eine große Rolle: flexible Andienung, ausreichend Büroflächen, Erschließung für Lkw.

3. Einfache Lagerhallen / Bestandsimmobilien in C-LagenEntlang der Westküste oder in kleineren Gewerbegebieten sind einfache, unbeheizte Lagerhallen oder ältere Bestände oft noch zu 4,00–5,50 €/m² zu bekommen – dafür meist mit höherem Instandhaltungsbedarf und weniger Effizienz.

4. Spezialimmobilien (Kühlhäuser, Gefahrstofflager, Hafenlogistik)Diese Flächen sind stark nutzerspezifisch. Für moderne Kühl- oder Tiefkühlhallen können Mieten deutlich über 9 €/m² liegen, während ältere Spezialobjekte in der Fläche teilweise schwerer vermietbar sind und Discount erfordern.

Wichtig: Das sind Bandbreiten, keine starren Preislisten. Laufzeit, Flächengröße, Ausbauzustand und Bonität des Mieters verschieben das Bild spürbar.

4. Kaufmarkt: Preise, Renditen und was Investoren sehen

Nach den Zinsanstiegen der letzten Jahre haben sich die Kaufpreise deutlich korrigiert. Deutschlandweit liegen die Spitzenrenditen für Logistik inzwischen um 4,5 % – nach einem leichten Anstieg 2023 und ersten Anzeichen einer Stabilisierung.

Was heißt das für Schleswig-Holstein?

• Core-Logistik an der A7 / A23Neubauten mit lang laufenden Verträgen in sehr guten Lagen werden mit einem Abschlag auf Hamburg gehandelt – also tendenziell Renditen leicht über 4,5 %, abhängig von Covenant und Restlaufzeit.

• Gute B-Lagen und Light-Industrial-ParksHier bewegen sich marktübliche Einstiegskonditionen eher im Bereich 5,0–6,0 %. Für Investoren mit Value-Add-Ansatz kann das interessant sein, sofern Modernisierungen (ESG, Energie, Dach-PV) wirtschaftlich darstellbar sind.

• Einfache Hallen und Nischenstandorte an der WestküsteOft 6 %+, teilweise deutlich höher – dafür mit höherem Vermietungsrisiko, spezifischen Nutzungen und begrenzter Drittverwendungsfähigkeit.

  
  

Spannend ist: In Hamburg und den Top-7 dominieren Logistikobjekte derzeit ohnehin das Transaktionsgeschehen; dort wird für 2025 ein moderater Aufschwung erwartet, nachdem die Preiskorrektur weitgehend eingepreist ist. becken-hamburg.de+1

Der nördliche Speckgürtel und die Westküste profitieren mittelbar davon – insbesondere Standorte, die an die großen Verkehrsachsen A7, A23 und die Häfen angebunden sind.

5. Was heißt das konkret für Sie als Mieter oder Käufer?

Für Mieter:

• Prüfen Sie genau, welche Hallenklasse Sie wirklich brauchen. Wer nur einfache Lagerung betreibt, muss nicht die teuerste Big-Box-Qualität zahlen.

• Achten Sie auf Indexierungsklauseln und Nebenkosten – insbesondere Energieeffizienz und potenzielle PV-Nutzung auf dem Dach.

• Binden Sie Erweiterungsoptionen und Flächenflexibilität in die Vertragsstrategie ein.

Für Käufer / Investoren:

• Schauen Sie nicht nur auf den Einstiegspreis, sondern auf ESG-Fähigkeit, Drittverwendungsfähigkeit und Nachvermietbarkeit.

• Korrigierte Preise und leicht gestiegene Renditen eröffnen Chancen – aber nur bei sauberen Standorten, wo Nachfrage auch in 10 Jahren noch besteht.

• Nutzen Sie Hamburg als Referenz: Ist der Standort Teil des Hamburger Logistikkorridors – oder wirklich peripher?

Fazit: Selektiv sein – aber jetzt aktiv werden

Der Logistik-Immobilienmarkt zwischen Hamburg, Neumünster und der Westküste bietet 2025 ein spannendes Setup: hohe Nachfrage nach modernen Flächen, stabile bis leicht steigende Mieten, korrigierte Kaufpreise und eine klare Arbeitsteilung zwischen Metropolrand und Westküste.

Wenn Sie prüfen wollen, welche Mieten oder Kaufpreise für Ihre Halle – ob Big Box, Light Industrial oder einfache Lagerhalle – aktuell realistisch sind, kann LSRE Sie unterstützen: von der Standortanalyse über Vermietungsstrategien bis zur Transaktionsbegleitung.